入主樂視后，又以631億巨資收購萬達資產，一筆高過一筆，外界看不懂孫宏斌到底想干嗎？
各種猜測滿天飛，但順著孫宏斌這幾年的足跡，似乎可以摸出一些蛛絲馬跡。
這幾年緊鑼密鼓的項目并購，不僅讓融創以低于市場價購得土地，也讓融創快速向新的一二線城市拓展，短期內迅速做大了銷售規模，從百億向千億跳躍。
“有的企業比我做的好，有的人財富比我多，但我覺得我比任何一個人都活的精彩，這一生，我一點都不后悔，就算從飛機上掉下來，我的人生也已經沒有遺憾。”
這是孫宏斌自己的感悟。
01
太劃算的買賣
萬達為什么急于出售資產的分析，我昨天文章已經說了，那融創大手筆收購萬達的內在邏輯又是什么呢？
融創此次收購萬達資產包，包括13個文旅項目91%的權益，76家酒店100%的權益，成本分別是295.75億和335.95億，總計631.7億元。
先不說融創是基于什么樣的戰略考慮與萬達合作，我們先單獨算下這次資產包的成本，是不是筆劃算的生意。
13個文旅項目總建筑面積合計約為5897萬平方米，其中自持面積約為924萬平方米，可售面積為4973萬平方米。
除掉自持的面積，可售物業的成本，折合每平米只有594.7元。
而這些項目，分布在哪些城市呢？
除了西雙版納是旅游的四線城市外，其它如廣州、青島、濟南、海口、成都、無錫、哈爾濱、合肥、南昌，都是一二線城市，幾百塊錢一平米的地價，閉著眼睛都知道是撿到寶了。
要知道這其中的很多城市，現在隨便拍塊地，都是上萬元一平米。
而且一個文旅項目，難就難在開工建設之前，前期工作準備上，如規劃、審批、立項、設計等環節，跑政府相關主管部門，腿都能讓你跑斷，這13個項目中，已有6個已經建成開業，另外7個也已投入大量資金。
而萬達仍然按注冊資本金出售，且沒有溢價賣給融創。這種買賣，真是孫宏斌打著燈籠也難找到的機遇。
本次收購的文旅資產，截至去年年底稅后純利約38億元，凈資產約249億元。而融創中國去年一年的凈利潤，也只不過29.4億。
截至去年底，融創的土地儲備面積是7291萬平米，這一次的收購，直接使融創總的土儲面積增長70%。
近五千萬平米的可售物業，以融創的快速銷售方式，資金盡快回籠也不是問題。
再看76家酒店資產，總建筑面積合計約為324.9萬平方米，總房間22920個。去年底業主利潤為8.7億元,凈資產334.5億元。
相比文旅的超大面積可售物業，酒店作為重資產，確實是比較占用資金，但既然是整體打包出售，就需要全局來衡量得失，而且，萬達替融創解決了近一半支付款的問題。
融創公告，在轉讓款支付方面，第四筆295億元的轉讓款，為萬達先通過指定銀行向融創方面發放296億元為期三年的貸款，隨后融創再予以支付。
也就是說，融創不用急著支付296億的并購資金，有三年的時間緩沖，要知道，房企的開發銷售周期一般是一年左右，三年時間，足夠融創回籠銷售款了。
這筆太劃算的買賣，在今天融創中國的股價中已經體現出來。開盤14.6，漲到16.8收盤，一天上漲13.65%。
02
并購降低土地成本
梳理一下融創這幾年擴展市場的步伐，就可以發現，在萬達之前，融創很善于以收購的方式拿項目，打開新的市場。
從綠城，到佳兆業，再到雨潤，孫宏斌在并購領域歷經磨練，收獲了為人厚道的口碑。融創在行業內也贏得了“并購之王”的盛名，因此，主動找融創投懷送抱的項目也越來越多。
多次并購折戟，孫宏斌獲得了為人厚道的口碑。融創在行業內贏得了“并購之王”的盛名，因此，主動找融創投懷送抱的項目也越來越多。
比如，2015年，通過對中渝置地、西安天朗、江蘇四方、武漢美聯以及煙臺海基置業的項目并購，融創將規模擴展到成都、濟南、西安、南京、武漢及海南萬寧等二線城市。
又如，2016年5月，融創中國宣布以42.25億元收購萊蒙國際位于上海、南京、杭州、深圳及惠州等地的6個項目公司的所有股權。借助對萊蒙國際的并購，融創首次進入了孫宏斌極為看重的深圳市場。
標普曾統計，融創收購物業組合的平均土地成本約僅為每平方米3000元人民幣。
相比通過公開市場的招拍掛拿地，以收購方式獲得的土地，每平米的樓面價會便宜幾倍不等。
如去年9月，融創以總代價約137.88億元收購聯想控股附屬公司融科智地旗下41間目標公司的相關股權及債權，包括42個項目，分別位于北京、天津、重慶、杭州等16個一二線城市，總建筑面積約1802萬平方米，其中未售面積約730萬平方米。折算下來，每平米只有1888元。
孫宏斌曾說過這句話，地產行業并購的就是土地的價值。
從去年底起，融創就沒有去高價搶地了，孫宏斌說，很難理解房企現在去高價搶地的行為，如果調控不放松，這些土地是根本沒有錢賺的，融創現在大部分的土地儲備都通過收購來獲取。
03
快速做大規模
買買買，這幾年孫宏斌激進的并購節奏，引來了外界很多非議。但了解孫宏斌歷史的人應該都不難理解，這才是他特有的風格，熟悉的味道。
2013年，孫宏斌以7萬元/平米，拿下北京農展館地王的時候，把行業內人士都驚得目瞪口，老孫是瘋了吧，結果，他將這個項目開發成了北京壹號院豪宅，賣出了16萬一平米的高價。
誰也沒想到，這幾年房價暴漲，卻證明了孫宏斌的大膽擴張是明智的。
2016年，融創實現合同銷售金額1506.3億元，同比增長121%，成功進軍房企千億俱樂部，而今年上半年，融創銷售已經過千億，排名全國第七位，孫宏斌預言，今年銷售將達到3000億，再次翻倍。
這種飛速跨越，顯然是在與規模賽跑。
截至今年上半年，超過兩千億銷售規模的只有碧桂園和萬科、恒大。全年超過四千億的恐怕也只有這三家。
第二梯隊上千億的是保利、中海、綠城、融創四家。
在他看來，房地產行業本身具有金融屬性，未來大房企收購、兼并小房企將會是主流。
孫宏斌去年底曾公開表示，房企只有盡快將規模做大，提高市場占有率，才能生存，因為房地產行業總的規模達到了10萬億，增長已經很有限了，現在前100名房企占市場規模40%多，前10名占20%多，下一步5-10年左右，前100名會占到市場份額的70-80%，前10強會占到35-40%，這樣的話，前10名平均就要有4000億的規模。
如果從行業規模的攀比來看，就不難理解，為什么孫宏斌的步伐是如此快捷，且迫不及待了。
但沒人能提前預知，所以質疑從未止步，未來，只有時間才能證偽。
