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確認收入時三大稅種會計處理和稅務(wù)處理

（一）增值稅的會計處理和稅務(wù)處理

1.會計處理

參照財政部發(fā)布的財會〔2016〕22號文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)滿足了國內(nèi)會計準(zhǔn)則關(guān)于確認收入的條件時，會計財務(wù)處理應(yīng)借記“預(yù)收賬款”科目并進行客戶明細核算，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”并按項目分期或產(chǎn)品明細核算，同時貸記“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”科目。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本組成重要內(nèi)容的土地成本，在目前國有土地使用權(quán)出讓相關(guān)規(guī)定下，企業(yè)合法取得土地過程中無進項稅抵扣專用憑證，可憑省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)，在納稅義務(wù)發(fā)生時依法扣除稅額。按照扣除的稅額會計賬務(wù)處理借記“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”或“開發(fā)成本”科目。預(yù)繳的增值稅從“應(yīng)交稅費”科目之“預(yù)交增值稅”明細科目結(jié)轉(zhuǎn)到“未交增值稅”明細科目。月度終了將應(yīng)交未交的增值稅進行結(jié)轉(zhuǎn)，借記“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”科目，貸記“應(yīng)交稅費—未交增值稅”。企業(yè)當(dāng)月交納本月的增值稅，會計賬務(wù)處理記入“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（已交稅金）”科目的借方，貸記“銀行存款”科目；當(dāng)月交納以前各期尚未交納的增值稅，記入“應(yīng)交稅費—未交增值稅”科目的借方，貸記“銀行存款”科目。

2.稅務(wù)處理

計算增值稅時按照18號公告的規(guī)定，房地產(chǎn)公司銷售本企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品采用一般計稅方法計稅的，企業(yè)收到的全部房價款以及價外費用，扣掉對應(yīng)的土地價款后的余額作為銷售額，此處注意銷售額與會計上的銷售收入的區(qū)別。遵循《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》規(guī)定，文件列舉了納稅人比照對外銷售處理的情形，其中房地產(chǎn)企業(yè)將自行開發(fā)的產(chǎn)品無償轉(zhuǎn)讓給其他單位或者個人的，除用于公益事業(yè)外等同于對外銷售。對于增值稅“視同銷售”收入金額的確定，需按照稅法規(guī)定以企業(yè)Z近時期銷售同類商品房的平均價格推定，或按照其他同類納稅人Z近時期銷售同類型商品房的平均價格推定；或按照組成計稅價格確定。企業(yè)正常銷售和“視同銷售”合計匯總計算的銷售收入，扣掉對應(yīng)的土地價款后的余余額作為銷售額，用公式表示為：（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+增值稅適用稅率）=增值稅計稅銷售額。