2015年04月03日訊　3月的最后5天，6個部門相繼出臺有關房地產調控的政策。

　　3月27日，國土資源部與住房和城鄉建設部聯合發布《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》。

　　3月30日，中國人民銀行、住房和城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》。

　　同一天，財政部、國家稅務總局聯合下發《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》。

　　從土地、建設，到信貸、稅收，與房地產市場多個環節相關的政策出現變化。2015年房地產調控的大幕就此拉開。

　　強調因地制宜

　　仔細研究7部門相繼出臺的房地產新政會發現，不搞一刀切、因地制宜成為最大的亮點。

　　根據《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，國土資源主管部門、住房城鄉建設、城鄉規劃主管部門可以根據市場狀況，研究制定未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其他產業投資。

　　允許房地產開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。”上述通知中這樣的表述讓很多業內人士感受到了與以往的不同。

　　在《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》中，因地制宜的表述同樣出現：人民銀行、銀監會各級派出機構要按照因地施策，分類指導”的原則，做好與地方政府的溝通工作。

　　不論是住建部和國土資源部的文件，還是央行、銀監會、住建部聯合下發的文件，都在強調因地制宜。”住建部政策研究中心主任秦虹告訴中國青年報記者，這是因為房地產市場已經出現了新常態。

　　這種新常態表現之一就是各地房地產市場的發展出現了分化。有的地方供求大致平衡或供求略緊，而有的地方已經出現了供過于求的局面。

　　對這種分化的狀態，沒有必要再進行一刀切式的政策調控。”秦虹說，過去的政策往往是全國統一，但房地產市場發展到現在，出現的這種新常態要求政策在不同的地區有一定的彈性。

　　在秦虹看來，這種彈性為地方政府提供了空間，但并不意味著各地可以有過分的政策調整。中央對調控劃出了一條底線，地方的調控不能脫離國家的大的政策要求，比如針對二套房，央行規定首付是40%，地方政策可以在40%～60%之間調整，但不能做成10%”。

　　實際上，進入2015年，我國房地產市場已經出現明顯變化。

　　秦虹告訴記者，過去針對房地產市場的調控都是基于房價過快上漲、投資投機需求旺盛的基礎作出的，而我國房地產市場銷售經過2014年一年的負增長后，供求關系從過去的偏緊轉變為整體偏松、部分地區過剩，投資行為大為減少。與這種狀況相適應，那些過于嚴厲的調控政策有條件回歸到正常狀態。

　　發改委房地產研究中心主任劉琳也持類似觀點。在她看來，就跟經濟進入新常態一樣，房地產調控政策也在回歸常態，尤其是稅收、信貸政策。”劉琳說，之前的調控政策都是在房地產市場很熱的情況下制定的，與現在的市場狀況已經不匹配。

　　穩定市場是此次調控目標

　　二套房首付比例下調至40%，營業稅的免征期從5年縮減為兩年。在此次房地產調控新政中，讓人印象深刻的是信貸政策和稅收政策的放松。

　　在政策出臺后，市場上有一種聲音，認為這是政府救市的表現。

　　劉琳對這種觀點表示否定。在她看來，此次房地產調控新政的出臺是為了支持住房的自住消費和改善型消費，不能理解為是政府的救市行為。

　　在劉琳看來，目前房地產市場整體是要去庫存化，此次新政的出臺有利于穩定市場，不會造成市場的反彈。

　　即便是一線城市，去年的價格也出現了回落，也在進行調整，只是調整的程度沒有三四線城市那么大。”劉琳說。

　　在劉琳看來，政府每次對房地產市場的調控都是有目標的，此次出臺的新政目標也很明確：穩定市場。

　　從國際上看，此次新政的力度依然較為審慎。”中國民生銀行首席研究員、發展規劃部經理助理溫彬告訴記者，從國際經驗看，二套房最低40%的首付比例仍然是比較審慎的，在提高剛需客戶購房能力的同時，也有助于防止投機性需求膨脹的出現。

　　就這次政策的力度看還談不上是政府救市，因為二套房首付40%也不算是一個低的首付。”秦虹說，如果是救市，政策的力度應超出正常水平，比如首付比例，如果像當年的美國那樣規定為零首付，那真是救市了。此外，此次出臺的政策有利于改善型住房需求的釋放，目前市場上的住房需求中，改善型需求所占比例不小。

　　當然，客觀上，新政對恢復市場活躍度、促進交易是有意義的。”秦虹說。

　　隨著我國城鎮化快速發展和居民收入水平不斷提高，居民對住房的自住型和改善型需求還有巨大空間。

　　去年以來，我國房地產市場投資增速放緩，庫存上升，房價有所回落。

　　去年9月30日，有關部門對房貸政策進行了調整，但由于二套房首付比例過高，依然限制了改善型需求的釋放。

　　溫彬告訴記者，根據當前經濟形勢和房地產市場情況，及時將前期從緊的房貸政策回歸常態，不僅有利于滿足居民購房剛性需求，改善民生，也有助于房地產市場平穩健康發展。

　　房貸新政和購房營業稅政策調整的政策組合對提高居民購房能力、活躍房地產交易會起到積極促進作用。鑒于當前房地產庫存規模較大，房產新政出臺后預計會出現量升價穩的局面。”溫彬說。

　　目前，我國房地產已經從過去的供不應求向供求基本平衡轉變。

　　與別的領域的調控管理類似，房地產市場也需要分層次管理。

　　在溫彬看來，對中低收入人群基本的住房需求，需要政府加大保障房建設；對改善型需求，可以通過加大信貸支持提高購房能力；對投機性需求，則需要采取信貸、稅收等措施加以限制。

　　政府這幾年一直在大力推動保障房建設。”溫彬說，從中長期看，需要加快房地產稅立法，它作為一項財產稅會增加房地產持有環節的成本，有助于調節社會財富分配，降低空置率，突出住房的居住功能。