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土地增值稅的會計處理和稅務處理
1.會計處理
商品房交付使用后，企業開出增值稅發票交給買受人時作為收入的實現，也就意味著該部分需要承擔其對應的土地增值稅，會計財務處理將該部分土地增值稅記入“稅金及附加”科目的借方，同時貸記“應交稅費—應交土地增值稅”科目。執行稅法規定對項目進行土地增值稅清算，根據主管稅務機關出具的《稅務事項通知書》進行賬務處理，多交土地增值稅的，借記“應收賬款”科目，貸記“應交稅費—應交土地增值稅”科目。補繳時，借記“應交稅費—應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。
2.稅務處理
土地增值稅的“視同銷售”同樣也存在著等同于對外銷售納稅的情形，遵照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》的規定，開發商將本公司開發的產品用于向外投資的情形，或作為職工福利的情形，或作為獎勵品的情形，或把開發產品分配給股東或投資人的情形、或以開發產品抵債的情形、或與其他單位和個人進行非貨幣性交易的情形等，發生所有權轉移時應等同于對外銷售開發產品，對應的收入首先依本公司在相近期間、相同區域銷售的同類型房地產的平均價格推定，其次由開發商所屬主管稅務機關參考同一地區、同一年份同類型房地產的市場價格或評估價值確定。企業正常銷售和“視同銷售”收入合計匯總計算的全部價款和價外費用，依照稅法規定扣除增值稅銷項稅作為土地增值稅應稅收入，用公式表示為：全部價款和價外費用-增值稅銷項稅=土地增值稅應稅收入。
（三）企業所得稅的會計處理和稅務處理
1.會計處理
房地產銷售完成并辦理竣工交房后，會計上應及時確認收入，按稅法和會計準則要求同時結轉產品成本，所得稅納稅調整后計算出所得稅，財務處理借記“所得稅費用”科目，貸記“應交稅費—應交所得稅”科目。
2.稅務處理
開發商應按照國稅發〔2009〕31號文規定，在銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金及其等價物和其他經濟利益全部確認為銷售收入。企業代替相關部門、單位和企業收取的各類基金、費用和附加等，凡是并入商品房價內或由開發商開具發票的，依照稅法規定一概確認為銷售收入。
