原創(chuàng) 2017-11-25 文/六五一一 GPLP

2017年，黑石集團(NYSE：BX)旗下的基金又搞出了一件大事情——2017年6月2日，黑石集團頒布頒發(fā)，旗下房地產(chǎn)基金同意將控股的物流公司Logicor以122.5億歐元(約合137.5億美元)出售給中投公司，這是中投有史以來的最大一筆交易，也是歐洲有史以來第二大規(guī)模的房產(chǎn)交易。

正是這場引人注目的交易，袒露了黑石集團的“生意經(jīng)”。

黑石的房地產(chǎn)生意

公開資料顯示，Logicor公司是黑石集團本身旗下的公司，2012年成立，總部為倫敦，定位為歐洲倉庫資產(chǎn)，截至目前，Logicor已經(jīng)擁有630家地產(chǎn)，覆蓋了非洲大陸17個國家1360萬平方米(1.46億平方英尺)。

當然如果單獨看待這樣一個類似房地產(chǎn)的項目并沒有多大投資價值，按照湯森路透最新的數(shù)據(jù)，2017年，全球房地產(chǎn)部門的并購額同比下降15%，降至1230億美元。

但是如果放到整個社會大配景下，你就會明白黑石做的生意有多么精明——在電子商務(wù)不停崛起的全球配景下，亞馬遜和它的同時代的電商需要大量的倉庫覆蓋，以便在最快的時間內(nèi)把他們的產(chǎn)品送到消費者手中。

在中國，跨境電商也在高速發(fā)展傍邊，數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)跨境電商類的第三方平臺企業(yè)已超過5000家，通過各類平臺開展跨境電子商務(wù)業(yè)務(wù)的外貿(mào)企業(yè)已超過20萬家，好比阿里巴巴旗下的“淘寶海外”和“速賣通”兩個出口平臺就已覆蓋220個國家和地區(qū)。

而據(jù)相關(guān)專家預(yù)測，跨境電商的交易額將會占據(jù)進出口額的豆剖瓜分，而跨境電商能否取得成功的關(guān)鍵是海外倉的辦理和建設(shè)。海外倉的投資已是各大物流和海運企業(yè)布局的重點，甚至在2016年，中國政府工作陳訴傍邊出現(xiàn)了海外倉三個字。

Logicor公司就是一個做海外倉儲的公司，亞馬遜、DHL是其客戶之一，并且得益于電子商務(wù)及跨境并購，他們的業(yè)務(wù)高速發(fā)展，因為很多網(wǎng)店需要倉庫來存放貨物，，以便保證貨物安適運送。

黑石集團歐洲房地產(chǎn)負責人Anthony Myers稱：“在成為歐洲最大的物流地產(chǎn)公司之前，我們進行了50多次并購，最終才創(chuàng)建Logicor。”

因此，我們就不難理解中投大手筆收購這個公司的投資邏輯，那就是提前布局——據(jù)德意志銀行的一份陳訴顯示，歐洲優(yōu)質(zhì)倉庫未來三五年內(nèi)的年平均回報率將高達7.6%，事實也正是如此，在過去幾年，像中投這樣的投資者一直在全球范圍內(nèi)大肆購買房地產(chǎn)，他們意識到物流對現(xiàn)代商業(yè)的重要性。

商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司real Capital Analytics的數(shù)據(jù)顯示，去年歐洲工業(yè)房地產(chǎn)市場的投資和物流設(shè)施的投資增幅最大，與2015年比擬增長了近8%，遠超““其他工業(yè)”類另外增量增長，更形成鮮明對比的是，零售部門的數(shù)據(jù)同比降幅高達28%。

不過，值得一提的是，2007年5月20日，中投公司曾斥資30億美元如果黑石集團，占黑石集團擴大后股份的9.37%，投資鎖按期為四年。

作為股東之一，自然黑石集團與中投公司的交情不淺。因此，可以想象，作為投資機構(gòu)，黑石集團在該起天價收購傍邊也獲利不菲，并且轉(zhuǎn)手Logicor之后，黑石集團還將進一步

深入歐洲房地產(chǎn)其他市場，此次交易頒布頒發(fā)前，黑石集團曾頒布頒發(fā)，它們已關(guān)閉了一家專注于非洲大陸的新房地產(chǎn)基金的融資，這只基金的規(guī)模為78億歐元，是“有史以來規(guī)模最大的歐洲房地產(chǎn)基金”。

這并不是黑石集團的第一次交易。

早些年，在美國也曾有類似公司，好比有一家名叫IndCor的公司，也從事類似業(yè)務(wù)，后來，該公司以超過80億美元的價格出售給新加坡主權(quán)財富基金新加坡政府投資公司。

看起來非常相似吧，對，這個名叫IndCor的公司也隸屬于黑石集團，這個操作手法正是近年黑石集團的生意。

PE還是房地產(chǎn)?真正的黑石集團

其實，上述房地產(chǎn)生意只是黑石集團的業(yè)務(wù)之一。

關(guān)于黑石集團，所有人都知道，該公司成立于1985年，創(chuàng)始報答Peter G. Peterson和Stephen A. Schwarzman，總部設(shè)在美國紐約，主營業(yè)務(wù)為另類資產(chǎn)辦理板塊和財務(wù)咨詢，目前辦理著約2700億美元資產(chǎn)，是全球最大的私募股權(quán)投資基金。

不過，作為PE之王的黑石集團，其主營業(yè)務(wù)到底是股權(quán)投資還是房地產(chǎn)投資?一直曾困擾了很多人。

2007年，據(jù)黑石集團的上市路演材料，黑石集團在私募股權(quán)、房地產(chǎn)和對沖基金投資領(lǐng)域優(yōu)勢明顯，彼時，PE私募股權(quán)投資還是黑石集團的第一大投資部門，不過，2010年之后，黑石集團的房地產(chǎn)部門逐步壯大。

其中，2008年是一個重要的轉(zhuǎn)折點。