2019年2月19日，新華社受權(quán)全文發(fā)布了2019年中央一號文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》，這是新世紀(jì)以來第16個(gè)聚焦“三農(nóng)”的一號文件，文件中提出要深化農(nóng)村土地制度改革，研究起草農(nóng)村宅基地使用條例，開展閑置宅基地復(fù)墾試點(diǎn)，加快修訂土地管理法、物權(quán)法等法律法規(guī)。

兩千多年的農(nóng)耕文化造成了中國人對于土地的極大依賴，中國人歷來鐘情于土地。近代社會，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的遷移，土地對經(jīng)濟(jì)的影響也在逐漸演變。

2018年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求“全面深化農(nóng)村改革，進(jìn)一步深化農(nóng)村土地制度改革”；未來，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，將改變長期以來地方政府高度壟斷建設(shè)用地一級市場的征地供給模式。

房地產(chǎn)行業(yè)是實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的載體，房地產(chǎn)行業(yè)本身擁有很長的產(chǎn)業(yè)鏈條，行業(yè)派生貨幣的能力較強(qiáng)，因此成為拉動經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。

國泰君安房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)通過分析當(dāng)前的土地改革和宅基地制度改革，以中央一號文件的精神為綱，深入討論了當(dāng)前改革背景下的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，認(rèn)為2019年我們將迎來土地改革收獲的元年。

對農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地的制度改革這三項(xiàng)的試點(diǎn)工作始于黨的十八屆三中全會。

《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》（以下簡稱《意見》）是此次改革的總方針。從2015年3月份正式實(shí)施試點(diǎn)工作到現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)行了將近四年，期間經(jīng)歷了兩次試點(diǎn)范圍擴(kuò)大、一次試點(diǎn)方案時(shí)間延長，直到2018年11月，國務(wù)院常務(wù)會議聽取了試點(diǎn)情況匯報(bào)，農(nóng)村土地改革終于要在2019年順利收尾。

2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會議中最大的變化是土地改革，激發(fā)農(nóng)村活力，從城市的棚改、下沉至宅基地的改革。文件提到土地改革、提到城鎮(zhèn)化，并從3個(gè)一億人戰(zhàn)略當(dāng)中，重點(diǎn)提及落戶1億人。

我們認(rèn)為，落戶的難點(diǎn)并不在于城鎮(zhèn)的接收，而是在于農(nóng)民自主放棄農(nóng)村戶籍。而與戶籍最掛鉤的，依然是宅基地制度。按照“增人不增地、減人要減地”的規(guī)定，要放棄戶籍，需要先解決宅基地收益歸屬問題。

與此相對應(yīng)的貨幣化解決宅基地、進(jìn)而替代棚改貨幣化、再使得農(nóng)民進(jìn)城，將是2019年最大主線。

十三屆七次會議中涉及土地改革的具體政策有修訂土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法；完善對農(nóng)民征地模式，允許進(jìn)城落戶的村民有償退出宅基地；集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，取消從事非農(nóng)業(yè)務(wù)必須通過國有出讓的方式。我們認(rèn)為這些政策都是中央經(jīng)濟(jì)工作會議后土地改革方向的進(jìn)一步落實(shí)。

在十三屆七次會議修訂土地相關(guān)法案之后，再次發(fā)布《意見》，全面推開土地改革，主要有五大看點(diǎn)：

按照前期規(guī)劃，2018年，農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革在內(nèi)的“三塊地”改革試點(diǎn)，和土地確權(quán)登記已初步完成。

2019年，農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革中的重要環(huán)節(jié)“農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資”即將開展，農(nóng)村土地承包法修正案有望出臺。

因此，農(nóng)村土地制度改革有望成為2019年最值得期待的突破方向。